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房地产行业的发展现状和前景:房地产市场的现状及其发展趋势

作者:admin
来源:未知
日期:2020-08-30 14:35:27

房地产市场的现状及其发展趋势

21世纪的10年代已经开2113启,然而,5261这个新时代开始的冬4102天对于热了好几年的中国房地产来1653说,似乎有些寒冷。在最近的一个多月里,中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。证券时报发表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示,中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展,未来的走向如何,是一个重要问题。 房地产对中国经济贡献卓著文章称,已经过去的10年,是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来,正式确立了房地产的全面市场化方向,计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放,加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进,推动了中国房地产业的大发展,房地产规模和建筑面积逐年递增。同时,房地产市场逐步形成、完善和成熟,当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业,同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。 在过去的10年中,房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中,投资和出口构成了中国增长的核心,其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是,出口形成了国内实体经济的发展,解决了就业,增加了居民收入,也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入,政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设;实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求,从而推动了房地产的快速发展,进而又推动了经济的增长。所以,可以说,在“中国式增长”的动力中,出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投资,居民收入转化为储蓄和房地产需求,同时房地产又给了政府土地财政,逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄,让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时,同样能够取得惊人的经济增长。 中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态,即使保持了年均20%多的增长速度,但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展,城市化的进程带动了城市的就业和人口增加,以及人们收入水平的提高,加上商业和服务业的发展,都形成对房地产的大量需求;另一方面,房地产已经发展成为重要的投资品,在房价上涨的预期下,投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前,投资和投机已经过度,推动房价一路非理性快速上涨,严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位,其中蕴涵的风险不可小觑。 未来10年发展趋势和特点 文章指出,展望10年代,房地产的发展空间依然很大,中国的城市化比率和国外相差甚远,“居者有其,房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而,当前问题的重点,是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先,高房价带来的资产泡沫一旦破灭,将影响房地产相关的产业链,严重影响经济增长和金融安全;其次,高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用,过高的格将阻碍正常需求,不利于中国城市化推进;再次,高房价剥夺了居民的收入,不利于启动内需和消费的增长。 可以预期的是,2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点: 第一,房价将逐步回归理性,呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力,化解了当前房地产泡沫的风险,并推动其健康发展,则会实现平稳的过渡;而如果任由房价按照目前趋势推进,则未来的下行和危机难以避免;预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程,而后再逐步平稳健康发展,但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。 第二,保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看,未来中国将加大保障性住房的建设,但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。 第三,中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的,所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。 第四,目前的房地产价格基本已经达到高位顶点,2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现,原因是政策已经开始对房地产发力,人们的预期和观望情绪业已出现。 当前调控应关注两个层面文章认为,从中国房地产当前的形势看,2010年的调控政策应该重点关注两个层面,一是严厉打击房地产投资和投机,控制房价,防止泡沫的继续扩大;二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险,保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是,一方面控制投资和投机以控制房价,另一方面通过保障住房缓解自住需求,同时加快经济增长和城市化进程,逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注,营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机,保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展,10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。

请分析下房地产业现状及发展趋势。

(一)发展趋势在我看2113来,一5261种理想的房地产融资体系是这样的:房4102地产前期开发所需的资1653金主要都是自有的,或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的;中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得;在后期销售过程中,购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得;在存量房市场中,银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说,就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜,信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中,金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化,这种体系具有一种自我调节和平衡机制,房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击,同时由于房地产资金来源的多元化与公众化,金融系统的风险也得到了保证。更重要的是,金融业的资金配置效率得到了提高,房地产业也能够保持理性的发展,这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。 这一融资体系具有以下五个特点:融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资,也包括债权融资,在债权融资中,既可以通过发行企业债券方式,也可以通过银行贷款的形式进行,还可以通过房地产信托来实现,在股权融资上,既可以通过上市发行股票融资,也可以通过合作开发融资,还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中,其价格指标(包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格)会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定,形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券(股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式)来实现,而且这些证券也日益标准化,成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场,同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场,如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变,社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道,金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中,每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别,风险与收益是种对应的关系。

销售房地产 未来趋势和前景

2019年中2113国房地产行业市场分析:销售增速放缓5261,全面开展多元化4102布局2019年中国房地产企业销售增速放1653缓 谋求多元化业务布局2019年3月以来,上市房地产企业密集发布2018年年报。从数据来看,多数房企在营收、利润方面业绩理想,但受调控政策影响,销售额增速趋缓,一些房企在激烈的竞争中谋求多元化业务布局。龙头房企销售额创新高 涨幅趋缓2018年,房地产交易规模再创新高,万科、恒大、碧桂园的全年销售额纷纷突破6000、5500、5000亿元大关。年报数据显示,万科实现营业收入2976.8亿元,归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%;恒大营业额4662.0亿元,净利润722.1亿元,同比增长106.4%;碧桂园总收入3790.8亿元,净利润485.4亿元,同比增长68.8%。中原地产研究中心对42家企业年报数据进行统计发现,70%的企业利润出现了明显的上涨,其中,A股的27家企业平均利润上涨了22.6%。但在调控政策从紧的背景下,房企普遍出现业绩上涨乏力的现象。年报数据显示,2018年万科销售额同比增长14.5%,恒大合约销售额增长10.1%,增速较2017年均有所放缓。2018年碧桂园权益销售额增长31.25%,2017年碧桂园合同销售额同比增长为78.3%。国家统计局数据显示,2018年全国商品房销售面积17.17亿平米,同比增长1.3%,增速比 2017年低6.4个百分点;销售金额15.0万亿元,同比增长12.2%,增速比2017年低1.5个百分点。2018年,在“房住不炒”和因城施策的政策导向下,行业调控持续深化,市场也经历了由热转冷的变化。从2018年下半年开始,房企销售业绩增速放缓,进入2019年后,这一趋势更为明显。据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示,2019年1-2月份,中国商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%。其中,住宅销售面积下降3.2%,办公楼销售面积下降15.7%,商业营业用房销售面积下降13.6%。——商品房销售额12803亿元,增长2.8%,增速回落9.4个百分点。其中,住宅销售额增长4.5%,办公楼销售额下降6.2%,商业营业用房销售额下降9.4%。2018-2019年1-2月中国商品房销售面积、销售金额统计及增长情况数据来源:前瞻产业研究院整理(备注:1-12月金额同比为12.2%)“头部房企的增长速度变缓,但绝对增量依然可圈可点。”58安居客房产研究院首席分析师张波接受中新网记者采访时说,一些房企的发展战略开始出现变化,从偏重规模化发展到规模和质量并重,尤其是负债水平较高的大型品牌房企则更为谨慎,不再过分倚重“高周转”战略。行业集中度明显提升从年报来看,2018年,龙头房企继续发挥规模优势,销售业绩上涨幅度超过市场平均涨幅。根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》,2018年,百强房企市场集中度继续提升,千亿房企数量达到30家,创历史新高。测评报告指出,前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。龙头房企凭借在拿地、融资等方面的优势,快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局,保证业绩的稳定性。“此外,在因城施策的宏观背景下,中小型房企依然举步维艰,成长空间及市场份额进一步被挤压,500强房企中销售额小且呈现负增长的企业不在少数。”报告称。万科在2018年年报《致股东》信中表示,行业集中度上升,已经不再是趋势,而是事实。现在处于“白银时代”,白银时代是一个更多变的时代,是一个更细腻的时代,是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。“行业集中度仍将进一步提升,预计2019年千亿房企的规模将扩大到40家左右。”张波说,需要关注“千亿”本身的含金量,步子迈大了,基础不牢固,风险也会随之增大。无论是兼并还是抢地,都离不开资金杠杆,虽然2019年融资环境有所改善,但如果不注重风险、只看中规模,就可能倒在千亿的跑道上。张波认为,中小型房企的生存在2019年将愈加困难,目前放松的流动性多倾向于大型品牌房企,更多的中小房企资金链承压现状难以得到改善,合作开发和并购将在2019年频繁上演。多元化布局全面开展面对激烈的竞争,除了注重发展的质量,多元化业务布局也一直是房企关注的重点。近两年,房地产行业出现“去地产更名潮”。万科房地产、保利房地产、恒大地产、方兴地产、远洋地产、朗诗绿色地产、时代地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾10家房企去掉了名字中的“地产”二字。从年报来看,2018年,除主营业务之外,万科在物业、物流、教育甚至冰雪等小众领域都有发力。碧桂园在机器人产业和乡村振兴领域,恒大在新能源汽车领域,中国金茂在城市运营方面,越秀地产在养老项目上均有布局。“2018年,TOP30房企70%发布了多元化战略,TOP100房企97%布局了多元化业务。”易居企业集团执行总裁张燕说,2018年房企多元化投资已接近千亿,和2014年相比翻了7倍。关于房企寻求多元化业务布局的原因,张燕认为,有些是因为主业强大,做到一定程度顺势而为,看到了天花板。另外一类控股公司,企业先天具有多元化布局的优势和基因,当主业进行到一定程度之后,多元化布局优势就会显现。不过,在张波看来,目前房企的多元化或转型非常成功的案例并不多,主要有两个方向,一类是向主业相关或上下游行业衍生,例如以住宅开发为主的房企,开始转向养老地产、租赁住宅、小镇开发、商业地产等领域拓展;另一类则是全新转型,逐步弱化开发属性,而转向物流、仓储、电子商务等和房地产无关联的行业。“两类方向并无优劣之分,需视企业自身的资源优势和发展愿景而定,但总体来看,全面转型的成功率往往不高,因此房企上市公司的转型节奏一般会较为缓慢。”张波说。
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